Geschrieben von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 13. September 2026
Was abgeschrieben wird
Die AfA verteilt die Kosten des Gebäudes auf seine typische Nutzungsdauer. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor, weil sich ein Grundstück nicht abnutzt. Maßgeblich sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Welcher Satz gilt
Bei Gebäuden im Privatvermögen hängt der Satz vom Fertigstellungsjahr ab:
- vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt: 2,5 Prozent jährlich
- vom 1. Januar 1925 bis zum 31. Dezember 2022 fertiggestellt: 2 Prozent jährlich
- nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt: 3 Prozent jährlich
Gehört ein Gebäude zum Betriebsvermögen, dient es nicht Wohnzwecken und wurde der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt, beträgt die AfA ebenfalls 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
Zusätzliche Abschreibungen
- Neubau von Mietwohnungen: Sonderabschreibung von je 5 Prozent in vier Jahren nach § 7b EStG – nur bei Einhaltung von Baukostengrenzen und mindestens zehnjähriger Vermietung.
- Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten: erhöhte Absetzungen für Sanierungskosten, acht Jahre je bis zu 9 Prozent und vier Jahre je bis zu 7 Prozent; bei Eigennutzung zehn Jahre je bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben.
- Außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung: zusätzliche Absetzung, wenn sie nachgewiesen wird.
Die Restnutzungsdauer als Hebel
Hinter den Prozentsätzen stehen feste Nutzungsdauern. Ist ein Gebäude tatsächlich schneller am Ende – wegen seines Alters, der Bausubstanz oder veralteter Technik –, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden. Den Nachweis führt man in der Regel mit einem Gutachten.
Der Bundesfinanzhof hat diesen Weg 2021 bestätigt (IX R 25/19) und 2024 klargestellt, dass jede im Einzelfall geeignete Methode genügt, auch eine Ermittlung nach der ImmoWertV (IX R 14/23). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit seinen Anforderungen an die Qualifikation der Gutachter wurde zum 1. Dezember 2025 aufgehoben. Weil der Steuerpflichtige die Darlegungslast trägt, bleibt ein erfahrener Sachverständiger trotzdem ratsam.
Beispiel: 360.000 Euro Gebäudewert
| ohne Gutachten | Restnutzungsdauer 30 Jahre | |
|---|---|---|
| AfA pro Jahr | 7.200 € (2 %) | 12.000 € |
| zusätzliche AfA | – | 4.800 € |
| Steuerersparnis bei 42 % | – | rund 2.000 € pro Jahr |
Kosten und Nutzen des Gutachtens
Für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus werden meist etwa 900 bis 1.800 Euro fällig, bei Mehrfamilienhäusern entsprechend mehr. Bei Vermietung lassen sich die Kosten in der Regel als Werbungskosten absetzen. Besonders lohnend ist das Gutachten bei älteren Bestandsgebäuden, bei Sanierungsstau und bei Objekten, die teuer gekauft wurden.
Passend dazu
Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.
Persönliche Bewertung anfragen