Geschrieben von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 14. September 2026
Größter Posten: die Grunderwerbsteuer
In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Januar 2015 ein Steuersatz von 6,5 Prozent auf den Kaufpreis. Die Länder bestimmen ihren Satz seit dem 1. September 2006 selbst; bundesweit reicht die Spanne von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in vier Ländern, darunter NRW. Es zählt der Ort der Immobilie, nicht der Wohnsitz des Käufers.
- Fälligkeit: einen Monat, nachdem der Steuerbescheid bekannt gegeben wurde (§ 15 GrEStG).
- Grundbuch: Eingetragen wird der Käufer erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – die gibt es in der Regel nach der Zahlung (§ 22 GrEStG).
- Befreit: Käufe zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern und zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG).
- Tipp: Mitverkauftes bewegliches Inventar gesondert im Vertrag aufführen – dafür fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Notar und Grundbuch
Der Notar ist beim Immobilienkauf Pflicht. Was er berechnet, steht im GNotKG: nach Tabelle B aus dem Kaufpreis eine 2,0-Gebühr für die Beurkundung und je eine 0,5-Gebühr für Vollzug und Betreuung, bei Finanzierung zusätzlich eine 1,0-Gebühr aus dem Betrag der Grundschuld. Einschließlich Umsatzsteuer landet man meist bei 0,6 bis 1 Prozent des Kaufpreises.
Hinzu kommt das Grundbuchamt. Es erhebt eine 1,0-Gebühr für die Umschreibung auf den neuen Eigentümer, eine 0,5-Gebühr für die Vormerkung und, falls finanziert wird, eine 1,0-Gebühr für die Grundschuld – zusammen etwa 0,3 bis 0,5 Prozent. Die Grundschuld allein schlägt mit rund 0,2 Prozent ihres Betrags zu Buche.
Maklerprovision
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt ein privater Käufer nicht mehr als der Verkäufer. Üblich sind 3,57 Prozent je Seite inklusive Umsatzsteuer. Bei provisionsfreien Angeboten entfällt der Käuferanteil.
Beispiel: 350.000 Euro Kaufpreis
| Anteil | Euro | |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 22.750 |
| Notar, mit 280.000 € Grundschuld und Umsatzsteuer | rund 0,9 % | rund 3.140 |
| Grundbuchamt | rund 0,47 % | rund 1.640 |
| Makler, Käuferanteil | 3,57 % | 12.495 |
| Summe Nebenkosten | rund 11,4 % | rund 40.025 |
| Kaufpreis plus Nebenkosten | rund 390.025 |
Worauf Banken achten
Kredite decken meist nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten von rund 40.000 Euro zahlen Käufer daher in aller Regel selbst. Erwartet die Bank 20 bis 30 Prozent Eigenkapital inklusive Nebenkosten, bedeutet das bei rund 390.000 Euro Gesamtaufwand etwa 78.000 bis 117.000 Euro eigene Mittel.
Möglichkeiten zum Sparen
- Inventar gesondert ausweisen – realistisch bewertet.
- Provisionsfreie Angebote bevorzugen.
- Beim KfW-Wohneigentumsprogramm (124) nachfragen: Es finanziert beim Kauf auch Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer.
- Beim Notar gibt es nichts zu verhandeln: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt.
Passend dazu
Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.
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