Erbpacht in Leverkusen: Kosten, Restlaufzeit und Verkauf

Geschrieben von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 14. September 2026

Das Prinzip in drei Sätzen

• Ein Grundstückseigentümer – meist eine Kirche, eine Kommune oder eine Stiftung, seltener ein Unternehmen – räumt das Recht ein, auf seinem Boden ein Gebäude zu haben.
• Dafür zahlt der Erbbauberechtigte jedes Jahr einen Erbbauzins.
• Das Recht steht in einem eigenen Erbbaugrundbuch, ist verkäuflich, vererblich und beleihbar – rechtlich also weit mehr als eine Pacht.

Der niedrige Preis hat einen Grund

Immobilien auf Erbpacht stehen in den Portalen häufig spürbar unter vergleichbaren Objekten mit eigenem Grundstück. Der Käufer bezahlt eben nur das Gebäude und übernimmt dazu den Erbbauzins und die verbleibende Vertragsdauer. Mit jedem Jahr, das der Vertrag weniger läuft, wächst der Abschlag.

Restlaufzeit und Wert: was belegt ist

Eine verlässliche Faustformel je Restlaufzeitjahr gibt es nicht. Der Gutachterausschuss der Stadt Leverkusen wertet Erbbaurechte bislang nicht aus (Grundstücksmarktbericht 2026, Kap. 7). Einen Anhaltspunkt gibt das benachbarte Köln: Ein- und Zweifamilienhäuser im Erbbaurecht waren dort bei Verkäufen der Jahre 2023 bis 2025 im Mittel 24 bis 32 Prozent weniger wert als vergleichbare Häuser mit eigenem Grundstück, bei mittleren Restlaufzeiten von 42 bis 49 Jahren (Grundstücksmarktbericht Köln 2026, Kap. 7.2). Den Abschlag im Einzelfall bestimmen Vertrag, Restlaufzeit, Lage und Gebäude.

Erbbauzins: Höhe und Anpassung

Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht; der Erbbauzins wird im Vertrag vereinbart. Wie unterschiedlich Verträge ausfallen, zeigt der Grundstücksmarktbericht des Nachbarn Bergisch Gladbach: Alte Verträge aus den 1950er- bis 1980er-Jahren kamen dort im Mittel auf deutlich unter 1 Prozent des Bodenwerts, Verträge ab 1996 auf 1,52 Prozent. Rechenbeispiel: 250.000 Euro Bodenwert und 1,5 Prozent ergeben 3.750 Euro jährlich – eine Belastung, die bleibt, solange das Erbbaurecht besteht.

Enthält der Vertrag eine Wertsicherungsklausel, kann der Erbbauzins mit dem Verbraucherpreisindex steigen. Dient das Gebäude Wohnzwecken, schützt § 9a ErbbauRG vor überzogenen Forderungen: Mehr als die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung seit Vertragsschluss darf in der Regel nicht verlangt werden, und zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens drei Jahre liegen.

Wenn der Vertrag endet

Wie lange ein Erbbaurecht läuft, bestimmt der Vertrag. Am Ende steht entweder eine Verlängerung oder das Erlöschen. Dann fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer, der dafür nach § 27 ErbbauRG grundsätzlich eine Entschädigung zahlen muss. Der Vertrag kann Höhe und Zahlungsweise festlegen oder die Entschädigung ganz ausschließen. Eine Untergrenze von zwei Dritteln des gemeinen Werts gilt nur für Erbbaurechte, die dem Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise dienen.

Der Eigentümer kann die Entschädigung auch abwenden, indem er das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Gebäudes verlängert. Lehnt der Erbbauberechtigte das ab, entfällt sein Anspruch (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG).

Heimfall: vorzeitig zurück an den Eigentümer

Verstößt der Erbbauberechtigte gegen den Vertrag, kann der Grundstückseigentümer – sofern vereinbart – die Rückübertragung verlangen. Wegen nicht gezahlten Erbbauzinses geht das erst ab einem Rückstand von zwei Jahresbeträgen (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Für das Erbbaurecht ist dann eine angemessene Vergütung zu zahlen, soweit der Vertrag nichts anderes regelt (§ 32 ErbbauRG).

Worauf es beim Kauf und Verkauf ankommt

• Der Eigentümerwechsel läuft über Notar und Grundbuch, wie bei jeder Immobilie.
• Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss oder ein Vorkaufsrecht hat, steht im Erbbaurechtsvertrag (§ 5 ErbbauRG).
• Finanziert die Bank über Pfandbriefe, muss das Darlehen planmäßig spätestens zehn Jahre vor Ende des Erbbaurechts getilgt sein (§ 13 Abs. 2 PfandBG).
• Den eigenen späteren Verkauf mitdenken: Nach 20 Jahren im Haus sind aus 60 Jahren Restlaufzeit 40 geworden.

Und als Kapitalanlage?

Interessant ist Erbpacht für Anleger nur, wenn der Kaufpreis Bodenanteil und Erbbauzins vollständig berücksichtigt. Das gelingt selten, weil Verkäufer den Wert überschätzen und Käufer die langfristigen Kosten unterschätzen. Eine genaue Kalkulation vor dem Kauf ist deshalb Pflicht.

Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.