Amtliche Orientierung
Die Richtwertzone und ihre Definition werden über BORIS.NRW geprüft. Für ein konkretes Grundstück sind unter anderem Entwicklungszustand, planungsrechtliche Situation und tatsächliche Eigenschaften gesondert einzuordnen.
Worauf wir beim Grundstück achten
Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf ein gedachtes Normgrundstück mit festgelegtem Entwicklungszustand. Wo Ihr Grundstück davon abweicht, klären wir – so weit das ohne Bauvoranfrage oder Baugrundgutachten möglich ist. Reicht das nicht, sagen wir Ihnen, welche Auskunft weiterhilft.
Was gebaut werden darf. Gilt ein Bebauungsplan, geben seine Festsetzungen den Rahmen vor: Art und Maß der Nutzung, Grund- und Geschossflächenzahl, Bauweise und Baugrenzen. Im unbeplanten Innenbereich muss sich ein Neubau nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügen, im Außenbereich gilt § 35 BauGB. Bleibt die Frage offen, hilft eine Bauvoranfrage.
Entwicklungszustand. Ob Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land, macht preislich viel aus. Der Richtwert für baureifes Land passt deshalb nicht auf eine Fläche, die diesen Stand noch nicht erreicht hat.
Erschließung und Beiträge. Liegen Straße, Kanal, Wasser, Strom und Telekommunikation am Grundstück an? Sind Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge bereits bezahlt? Noch offene Beiträge drücken den Preis.
Form, Boden und Bäume. Breite, Tiefe, Hanglage und die Zufahrt für Baufahrzeuge; dazu Tragfähigkeit des Bodens, Grundwasser und mögliche Hinweise auf Altlasten oder Kampfmittel. Eine Baumschutzsatzung für Privatgrundstücke hat Leverkusen nicht – zu beachten sind aber Naturdenkmale, Festsetzungen zum Erhalt von Bäumen im Bebauungsplan und der Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz.
Rechte und Baulasten. In Abteilung II des Grundbuchs stehen etwa Wege-, Leitungs- oder Überfahrtsrechte. Im Baulastenverzeichnis können Abstandsflächen- oder Vereinigungsbaulasten eingetragen sein, die die überbaubare Fläche schmälern. Hinzu kommen Denkmalschutz, Sanierungssatzungen und das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 BauGB.
Altbestand auf dem Grundstück. Steht noch ein Gebäude, gehören Abriss, die Entsorgung belasteter Baustoffe und die Dauer des Rückbaus in die Rechnung – diese Kosten mindern den erzielbaren Preis direkt.
Richtwert mal Fläche ist nur der Startpunkt. Eine Abstandsflächenbaulast, ein ungünstiger Zuschnitt ohne Erschließung oder ein im Bebauungsplan festgesetzter Baumerhalt können die bebaubare Fläche so verkleinern, dass der Wert klar darunter liegt. Umgekehrt kann ein Grundstück, das sich teilen lässt, deutlich mehr wert sein.
Unterlagen für den Grundstücksverkauf
- Aktueller Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte
- Bebauungsplan oder Auskunft zum Planungsrecht
- Nachweise zu Erschließung, Beiträgen und Baulasten
- Vermessung, Altlastenauskunft und – falls vorhanden – Bodengutachten
In vier Schritten zum Verkauf
- 01Richtwertzone und Merkmale des Grundstücks prüfen
- 02Baurecht und Nutzungsmöglichkeiten klären
- 03Käufergruppe und Angebot festlegen
- 04Fragen der Käufer beantworten, Notar und Übergabe begleiten
Zu den kostenlosen Checklisten →
Häufige Fragen
Wie wird der Bodenwert eines Grundstücks ermittelt?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert der Richtwertzone. Für Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser veröffentlicht der Gutachterausschuss zusätzlich einen Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksgröße: KF = 231,226 − 21,392 × ln(Grundstücksfläche). Ein 450 Quadratmeter großes Grundstück erhält damit den Faktor 1,00, ein 1.000 Quadratmeter großes den Faktor 0,83.
Wie viele unbebaute Baugrundstücke wurden 2025 verkauft?
30 Kauffälle betrafen Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser, das sind 2,5 Prozent aller Kauffälle im Stadtgebiet.
Zahlen: Gutachterausschuss Leverkusen, Grundstücksmarktbericht 2026.
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