Geschrieben von Patrick Stark und Julian Hoffmann, Geschäftsführer der Stark & Hoffmann Immobilien GmbH · Stand 14. September 2026
Wer den Plan macht und beschließt
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft braucht Geld für Betrieb, Verwaltung und Erhaltung des Gebäudes. Wie viel, schätzt der Verwalter jedes Jahr im Wirtschaftsplan; auf dieser Basis beschließt die Eigentümerversammlung die Vorschüsse, die als Hausgeld monatlich gezahlt werden (§ 28 Abs. 1 WEG).
Die Bestandteile
| Block | Beispiele | Wer trägt es bei Vermietung? |
|---|---|---|
| umlagefähige Betriebskosten | Heizung, Wasser, Müll, Versicherungen, Hausreinigung, Gartenpflege | über die Betriebskosten der Mieter |
| nicht umlagefähige Kosten | Verwaltervergütung, laufende Instandhaltung, Kontoführung | der Eigentümer |
| Erhaltungsrücklage | Ansparen für Dach, Fassade, Heizungsanlage | der Eigentümer |
Beispiel mit angenommenen Zahlen
Eine Gemeinschaft mit acht Wohnungen, die betrachtete Wohnung hat einen Miteigentumsanteil von 1.250/10.000, also 12,5 Prozent. Für diese Wohnung weist der Plan pro Jahr aus: 2.640 Euro umlagefähige Kosten, 780 Euro nicht umlagefähige Kosten und 900 Euro Zuführung zur Rücklage – zusammen 4.320 Euro. Monatlich sind das 360 Euro Hausgeld. Ist die Wohnung vermietet, bleiben 1.680 Euro im Jahr, also 140 Euro im Monat, dauerhaft beim Eigentümer.
Nicht alles wird gleich verteilt
- Nach Miteigentumsanteil: Die Gebäudeversicherung von 3.600 Euro kostet die Wohnung 12,5 Prozent, also 450 Euro.
- Nach Einheiten: Die Verwaltervergütung von 3.360 Euro im Jahr wird durch acht geteilt, das sind 420 Euro je Wohnung.
- Nach Verbrauch: Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung anhand der gemessenen Werte abgerechnet.
Gehören mehrere Häuser zur Gemeinschaft, können Kosten eines einzelnen Hauses auf dessen Wohnungen beschränkt sein. Der eigene Anteil an diesen Kosten ist dann höher als der Miteigentumsanteil an der gesamten Anlage. Maßgeblich sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse.
Nach dem Jahr: die Jahresabrechnung
Weil der Plan nur schätzt, rechnet der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres ab. Die Eigentümer beschließen dann über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Die Differenz heißt Abrechnungsspitze. War der Plan zu vorsichtig, gibt es Geld zurück – und das Hausgeld wird oft gesenkt; war er zu knapp, folgt eine Nachzahlung.
Checkliste für Käufer
- Aktuellen Wirtschaftsplan und die beiden letzten Jahresabrechnungen anfordern.
- Den tatsächlichen Stand der Erhaltungsrücklage im Vermögensbericht nachsehen (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Die Protokolle auf beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen prüfen.
- Nach Hausgeldrückständen anderer Eigentümer fragen.
- Die Verteilerschlüssel für die eigene Wohnung nachvollziehen.
Verkäufer sollten diese Unterlagen früh zusammenstellen – Banken verlangen sie für die Finanzierung des Käufers.
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Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.
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